¿Cada cuánto limpiar el alcantarillado en San Diego?

A la mayoría de las casas de San Diego se les debe limpiar el lateral principal de alcantarillado cada 18 a 24 meses. Las casas en terrenos propensos a raíces, las propiedades viejas con tubería de barro u Orangeburg, y las casas de cañón en terrenos en pendiente con líneas panzonas lo necesitan cada 12 meses. Las casas más nuevas de fraccionamiento con PVC y sin árboles grandes cerca por lo general aguantan hasta 3 años. La respuesta honesta depende de tu tubería, tus árboles y tu tierra. Aquí te decimos dónde cae tu casa.

Por qué las casas de San Diego lo necesitan más de lo que sugieren los promedios nacionales

A los blogs de plomería nacionales les encanta decir “cada 2 a 5 años.” Ese consejo no coincide con lo que sacamos de los laterales de alcantarillado de San Diego cada semana.

Tres cosas hacen que nuestro condado sea más duro con las líneas de alcantarillado que el promedio nacional.

La primera es la presión de raíces. La San Diego costera está llena de árboles maduros sedientos con sistemas de raíces agresivos. El ficus (laurel de la India y bahía de Moreton) suelta raíces finas como cabello que encuentran cualquier junta o grieta fina. El eucalipto bebe mucho en nuestros meses secos y viaja de 60 a 90 pies buscando humedad. El pimiento brasileño, el carrotwood y el cepillo de botella están todos en la misma lista. Si tu cuadra tiene cualquiera de estos a menos de 50 pies de tu lateral, tu línea está contra el reloj.

La segunda es la edad de la tubería. Una parte sorprendente del parque de vivienda de San Diego es anterior a 1960. Kensington, Normal Heights, North Park, Hillcrest, Mission Hills, partes de Point Loma, y las cuadras viejas de La Jolla se construyeron con laterales de alcantarillado de barro vitrificado. Algunas construcciones de los años 40 y principios de los 50 usaron Orangeburg, una tubería de papel impregnada de alquitrán que nunca fue hecha para durar 70 años. Ambos materiales se agrietan, se desvían, y le ofrecen a las raíces un camino fácil de entrada.

La tercera es la pendiente. San Diego está construida sobre cañones y mesetas. Las casas en terrenos en pendiente sobre el borde de los cañones Tecolote, Rose, Florida y Switzer a menudo tienen laterales largos corriendo hacia abajo a una línea principal en la calle. Los tramos largos se asientan. Los tramos asentados desarrollan panzas, puntos bajos donde el desecho y el papel se estancan en vez de fluir. Una panza es una fábrica de tapones.

Así que el promedio nacional no aplica aquí. Ajustamos la frecuencia a la tubería, los árboles y el terreno.

Frecuencia de limpieza por edad de la casa y material de tubería

El material de la tubería es el factor más grande. Usa esto como punto de partida, luego ajusta por árboles y pendiente.

Época de la casa	Tubería probable	Limpiar cada
Antes de 1960	Barro vitrificado u Orangeburg	12 meses
Años 60 a principios de los 80	Hierro fundido o barro de transición	12 a 18 meses
Mediados de los 80 a los 2000	ABS o PVC	24 a 36 meses
2000s a hoy	PVC (SDR 35 o cédula 40)	36 meses, o según se necesite

El barro pertenece a un calendario anual porque cada junta es una invitación a las raíces. El Orangeburg está viviendo de prestado. Si lo tienes, no lo estás limpiando, lo estás administrando hasta el reemplazo. El hierro fundido de los años 60 y 70 aguanta mejor pero se incrusta por dentro. El diámetro interior de la tubería se encoge a medida que décadas de minerales y grasa se acumulan en las paredes. La hidro-limpieza con chorro quita esa incrustación. El PVC y el ABS son más lisos y resistentes a raíces en las juntas, así que las casas más nuevas no necesitan la misma atención.

Si no sabes qué hay bajo tu patio, una inspección de alcantarillado con cámara te lo dice en 30 minutos. Esa pieza de información fija tu calendario de mantenimiento para la próxima década.

Por vecindario: dónde vemos los respaldos recurrentes más frecuentes

Trabajamos en todo el condado. Algunos vecindarios nos vuelven a llamar por la misma línea dos o tres veces al año. El patrón es consistente.

Kensington y Talmadge. Laterales de barro bajo ficus maduros y pimientos. Programable cada 12 meses.

Normal Heights y North Park. La misma historia. Barro original de los bungalós craftsman de los años 20 a 40. Las raíces encuentran cada junta.

Hillcrest y Mission Hills. Casas de antes de la guerra en terrenos pequeños con árboles grandes en la calle. El árbol de la calle suele ser el culpable, no algo del patio.

Point Loma (secciones viejas). Tubería de barro y cambios serios de elevación. Las panzas son comunes donde el lateral hace la vuelta hacia la calle.

La Jolla (cuadras viejas arriba del pueblo). Jardines maduros, tubería vieja, y muchas remodelaciones que se conectaron al lateral original sin reemplazarlo.

El Cajon y La Mesa (vecindarios viejos). Sistemas de raíces establecidos más construcción de los años 40 a 60. Sacamos muchas bolas de raíces de estas líneas.

Encinitas y Leucadia (bungalós viejos). Árboles costeros y tubería de barro. Perfil similar a North Park.

Los vecindarios de fraccionamiento más nuevos, Carmel Valley, 4S Ranch, Rancho Bernardo, Otay Ranch, Eastlake, casi nunca llaman para limpieza de alcantarillado, a menos que algo específico haya salido mal. PVC más jardín joven más ingeniería de pendiente moderna es igual a intervalos largos de mantenimiento.

Sonda vs hidro-limpieza en la línea principal: qué hace cada una

Una máquina de cable (sonda) corta un agujero a través del bloqueo. El agua vuelve a fluir. La mayoría de los desechos y la masa de raíces se queda en las paredes de la tubería.

Una hidro-limpieza con chorro usa de 3,000 a 4,000 PSI de agua a través de una boquilla que apunta hacia adelante y hacia atrás. Restriega la pared de la tubería, arrastra el cabello de raíz corriente abajo, y quita la grasa y la incrustación del interior del hierro fundido. Restaura el diámetro interior completo de la línea.

Para el mantenimiento de rutina de un lateral principal de alcantarillado, la hidro-limpieza con chorro gana. La sonda está bien para un tapón de emergencia, pero es un arreglo temporal. Cubrimos la comparación completa en nuestra guía de limpieza de drenajes y el recorrido de hidro-limpieza con chorro.

Señales de que necesitas limpieza ahora, no según el calendario

No esperes al calendario si aparece cualquiera de estas.

Varios accesorios respaldándose a la vez. Si jalas la cadena del inodoro y la regadera gorgotea, o el fregadero de la cocina drena hacia el tubo de la lavandería, el bloqueo está en la línea principal, no en un accesorio.

Un gorgoteo repetido de un inodoro o una coladera de piso. Eso es aire pasando a través de un bloqueo parcial corriente abajo.

Olor a gas de alcantarilla dentro o fuera de la casa. Una ventilación tapada o un lateral agrietado pueden empujar gas de regreso a la casa. No lo ignores.

Puntos blandos, mojados, o manchas inusualmente verdes en el patio a lo largo del tramo del lateral. Eso son aguas negras saliendo y alimentando el suelo. También es señal de que la tubería está rota, no solo tapada.

Drenaje lento en toda la casa al mismo tiempo. Un solo lavabo lento es problema de un accesorio. Cada drenaje lento a la vez es problema de la línea principal.

Si ves cualquiera de estas, llámanos. Mientras más tiempo se queda un bloqueo parcial, más presión se acumula contra las juntas débiles. Preferimos hidro-limpiar una línea a las 7 de la noche que excavarla a las 3 de la mañana.

Cuánto cuesta el mantenimiento programado

Las cuentas aquí son simples y vale la pena hacerlas.

Una hidro-limpieza con chorro programada en un lateral principal residencial de alcantarillado en San Diego ronda los $375 a $650, según el acceso, la longitud de la línea, y si ya hay un registro instalado. Agrega una inspección con cámara cada 3 a 5 años por $200 a $400. Digamos $500 al año por el lado alto, o $1,500 en tres años con la cámara incluida.

Una llamada de emergencia por una línea principal respaldada es otro número. Despacho fuera de horario, mano de obra urgente, limpieza por daño de agua si la línea se respaldó hacia la casa, y posible reparación puntual si la línea está comprometida, estás viendo de $1,200 a $3,500 por un solo incidente. Un reemplazo completo del lateral va de $6,000 a $25,000 según la longitud, la profundidad y el método.

El mantenimiento preventivo no es caro. El trabajo reactivo de emergencia sí. Y en un condado donde el dueño de casa carga con todo el lateral, las cuentas favorecen mantener la línea limpia.

Para más sobre precios del mundo real, mira nuestra guía de costo de plomero para San Diego.

Una nota sobre quién es responsable de qué

Una pregunta común que recibimos: “¿Que no la ciudad limpia el alcantarillado?”

En la Ciudad de San Diego y en las agencias de alrededor (Helix Water District, Otay Water District, Padre Dam, Olivenhain, y los distritos más chicos), la agencia pública es responsable de la línea principal de alcantarillado que corre bajo la calle. El dueño de casa es responsable del lateral, la tubería que corre de tu casa a esa línea principal. Ese lateral por lo general incluye la sección bajo la banqueta y la franja de jardín, hasta donde se conecta con la línea principal de la ciudad.

Eso significa que si una raíz de árbol crece dentro de tu lateral 20 pies adentro de la franja de jardín de la ciudad, sigue siendo tu cuenta. Algunas agencias responden si hay aguas negras crudas saliendo visiblemente en la vía pública, pero no limpian una línea por calendario de mantenimiento. Eso te toca a ti.

Por eso la mayoría de los dueños de casa de San Diego que atendemos ponen su lateral en un calendario de rutina y se olvidan de él. El costo de una hidro-limpieza anual es chico. El costo de un respaldo de sábado en la noche con aguas negras en un piso terminado no lo es.

Preguntas frecuentes

¿La ciudad limpia mi lateral de alcantarillado?

No. La Ciudad de San Diego y las agencias de agua y alcantarillado de alrededor son responsables de la línea principal bajo la calle. El lateral de tu casa a esa línea principal, incluyendo la sección bajo la banqueta, es tuyo.

¿Las raíces vuelven a crecer después de cortarlas?

Sí. El corte mecánico de raíces quita lo que está en la tubería hoy. El sistema de raíces fuera de la tubería sigue vivo y sigue atraído a la humedad y los nutrientes de adentro. La hidro-limpieza con chorro limpia la línea más a fondo que la sonda, pero el único arreglo permanente es sellar las grietas o reemplazar la tubería. El revestimiento sin zanja es una buena opción intermedia.

¿Puedo prevenir la invasión de raíces sin reemplazar la tubería?

Parcialmente. Los inhibidores de raíces en espuma aplicados cada año retrasan el rebrote. Quitar árboles problema a menos de 30 pies del lateral ayuda. Sellar las grietas identificadas con un revestimiento CIPP detiene el punto de entrada. Ninguno de estos es tan efectivo como el reemplazo, pero ganan tiempo. Lo cubrimos en raíces de árbol en la línea de alcantarillado.

¿Qué daña una línea de alcantarillado más rápido?

Tres cosas, en orden. La intrusión de raíces en las juntas. La corrosión por sulfuro de hidrógeno en el hierro fundido a lo largo de décadas. Y el movimiento del suelo en terrenos en pendiente que crea panzas o rompe la tubería de plano. La grasa y las toallitas “desechables” son causas de tapón, no de daño a la tubería.

¿Necesito un permiso para limpiar mi línea de alcantarillado?

No. La limpieza, el chorro y el trabajo de cámara no requieren permisos. La reparación o el reemplazo de cualquier parte del lateral sí. La Ciudad de San Diego saca permisos para cualquier reemplazo de lateral que toque la vía pública.

¿Puedo limpiar mi línea principal de alcantarillado yo mismo?

Puedes rentar una máquina de drenaje residencial y destapar un tapón suave. No puedes replicar una hidro-limpieza profesional en casa, y no deberías intentarlo. Las sondas de renta residencial no tienen la fuerza para romper una masa de raíces seria, y no te dicen qué está pasando 40 pies abajo en la línea. También dañan la tubería vieja de barro con bastante facilidad. Para el lateral principal, contrátalo.

Qué hacer ahora

Si no sabes cuándo se limpió por última vez tu línea de alcantarillado, o si no sabes qué tipo de tubería hay bajo tu patio, eso es lo primero que hay que arreglar. Una inspección con cámara de 30 minutos responde ambas preguntas y fija tu calendario de mantenimiento para la próxima década.

Si estás en un terreno conocido por raíces o en uno de los vecindarios viejos de arriba, ponte en un calendario de hidro-limpieza cada 12 meses y deja de pensar en ello.

Si estás viendo cualquiera de las señales de alerta en este artículo, no esperes al calendario.

Atendemos todo el condado. Llama al (858) 925-5546 o visita nuestra página de reparación de alcantarillado para más de lo que hacemos. Si quieres comparar esto con el mantenimiento de drenajes de accesorios, nuestra guía de frecuencia de limpieza de drenajes cubre ese lado del sistema.